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看懂法拍房:限购潮下的一种特殊购房渠道

观点网主页 > 民生 > 编辑:互联网来源:互联网时间:2019-11-11 09:16浏览:

2017年以来,很多购房者都面临两个困扰,一是买不起,二是买不了。一方面,热点城市房价高企,负担过重。另一方面,调控政策趋于史上最严,限购限贷不断加码,即使手握资金也

(三)法拍房的交易流程

图表13:法拍房应缴税费明细

看懂法拍房:限购潮下的一种特殊购房渠道

根据房产被法院查封的原因,法拍房的房源可分为以下四类:

图表5:二手住宅市场成交同比增速不断下滑

数据来源:WIND,如是金融研究院

总体来说,法拍房是一种高风险、高收益的购房渠道,对于在热点城市有置业需求的购房者来说,是一种值得考虑的购房投资方式。与二手房相比,法拍房由于其复杂的利益关系容易出现权利瑕疵,需要购房者在拍卖之前一一排查,在拍卖前应认真阅读竞买公告,仔细甄别可能存在的风险,避免拍卖后造成各类损失。

法拍房的投资风险:水到底有多深

资料来源:淘宝司法拍卖,如是金融研究院

法拍房的投资优势:买的起也买的了

图表14:竞买公告中明确物业、水电费由买受人承担

(四)竞买人户籍无法迁入的风险

数据来源:淘宝司法拍卖,链家网,如是金融研究院整理

注:折扣率=法拍成交单价/二手房单价。由于部分法拍房源并无同小区同面积的二手房源挂牌,因此折扣率按同小区每平方米单价折扣计算。

看懂法拍房:限购潮下的一种特殊购房渠道

图片来源:淘宝司法拍卖

多发在民间借贷违约产生的拍卖标的。多数房产在拍卖前存在被原业主多次抵押的行为,分为两种情况。第一种是已在房管局对抵押物进行登记,不存在重复抵押。那么根据最高人民法院的规定,竞买者可以在竞拍公告中看到明确的抵押情况。第二种是在民间借贷行为中出借方扣押了房产证,但没有在房管局对抵押物进行登记,容易出现重复抵押的情况。虽然从法律上来说这种行为抵押权不生效。但后期容易产生民事纠纷。如果涉诉房产是被执行人唯一财产,竞买人可能还需承担部分债务责任。

房产海南站

图表7:全国住宅用房成交折扣率下降

资料来源:如是金融研究院整理

图片来源:淘宝司法拍卖

房屋占用分为合法占用和非法占用。合法占用是指拍卖的房屋本身带有租约且在法院决定拍卖前就已经订立租赁合同。竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则,继续允许承租人使用至租赁合同结束。如果房屋本身存在10年-20年的租约,即使竞拍成功也会有很长一段时间无法获得房屋的使用权。非法占用是指原业主拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为理由占用房屋。非法占用虽然不受法律保护,但给竞买者带来了清场入住的障碍。部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋的交吉(房屋清场交付),如果法院不负责交吉,则需要竞买者自行处理。

第一种是公司产权的房屋。如果房产的原持有人为企业,那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税(相当于营业税)。企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%(四级累进税率)。2018年深圳罗湖区的一处法拍房,买家370万竞拍的房产,当时的登记价不到5万,按差额的60%计算,需缴纳土地增值税就高达218万。增值税税率为5.55%,一套200万的房子,增值税也要11万左右。

2018年住宅标的数量快速增长的主要原因是市场流动性收紧导致高杠杆人群风险爆发,部分以首付贷形式放大杠杆的人群风险承受能力差,最容易出现断供情况。

(六)房屋存在高额隐藏费用的风险

图表9:异地法院拍卖位于北京的标的有不限购的情况

2017年以来,很多购房者都面临两个困扰,一是买不起,二是买不了。一方面,热点城市房价高企,负担过重。另一方面,调控政策趋于史上最严,限购限贷不断加码,即使手握资金也往往铩羽而归。法拍房作为一种比较小众的房产购买渠道,在这个时候或许值得关注。法拍房的起拍价只有市场价的7-8折,更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束,所有人都可以竞买。当然,法拍房市场也存在区别于二手房交易的诸多风险,由于“水太深”使很多人不敢入场。本篇文章旨在全面梳理法拍房的市场情况、投资优势和投资风险,探路如何在尽可能安全的情况下“捡漏”好房源。

法拍房的交易流程大体遵循一般的拍卖流程,但由于竞拍金额较大,且涉及到房产过户、缴税等手续的办理,因此竞拍流程相对复杂,在竞拍前应详细了解房源相关信息,并注意支付尾款的时间和办理过户的条件。

(五)房屋证件不全无法过户的风险

(一)法拍房的房源分类

(二)法拍房的信息来源

法拍房市场概况:供给增加,成交下行

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